Как заработать на недвижимости? Анализ российского и зарубежного рынка. Список городов и стран для быстро окупаемых инвестиций

Недвижимость – одна из самых стабильных активов во всем мире. Даже во времена глубокого кризиса земельные участки и постройки сохраняют свою ценность, так как решение жилищной проблемы – одна из первых потребностей человека.

Инвестиционные вложения в недвижимость помогают не только сохранить свои деньги, но и при правильном подходе приумножить капитал. Как заработать на недвижимости? Какие стратегии существуют? Какой из регионов наиболее выгоден в плане заработка для России? Есть ли смысл вкладывать сбережения в зарубежную недвижимость? Ищите ответы на вопросы в статье.

Содержание:

1. Обзор российского рынка
Анализ московского и ленинградского рынков
Анализ рынка прочих регионов России
Прогноз на ближайшие годы

2. Обзор зарубежного рынка
Австрия
Чехия
Эстония
Франция
Немецкий рынок недвижимости
Анализ голландского рынка
Рынок недвижимости Северного Кипра
Прогноз на ближайшие годы

3. Варианты заработка
Перепродажа
Аренда
Строительство собственной недвижимости
Комплексный подход

4. Как заработать в России с минимальными собственными вложениями
Куда инвестировать деньги в России
Москва
Санкт-Петербург
Прочие регионы

5. Как заработать на иностранной недвижимости
Рыночная стоимость недвижимости
Стоимость аренды помещения
Дополнительные расходы
Сезонность

6. Расчет чистой прибыли
7. Как итог

Обзор российского рынка

В большинстве своем российский рынок отличается нестабильностью и стагнацией. Причиной чему становятся как внешнеполитические факторы (введение экономических санкций со стороны многих Западных стран), так и экономические (изменение курса рубля, инфляция, увеличение стоимости строительных материалов, низкая платежеспособность населения и т.д.).

Наиболее ярко нестабильность местного рынка можно отследить в отчете агентства ИРН (Индикаторы рынка недвижимости) по Москве.

Агентство также составило прогноз до 2025 года, на основании которого цены в этот период будут постепенно снижаться. Тому есть сразу несколько объяснений:

1. Местный рынок перенасыщен предложением. В первую очередь, речь идет о возводимых новостройках и жилье, включенном в программу реновации.
2. В последние годы заметно снизилось количество платежеспособных граждан. Доходы остаются на месте, в то время как сильно дорожают продукты первой необходимости, лекарства и коммунальные услуги, что не позволяет людям откладывать на дорогостоящие покупки, а зарабатывать больше не всем представляется возможным.
3. Низкая цена на нефть, что способствует ухудшению экономической обстановки в стране в целом и снижению уровня дополнительных инвестиций в недвижимость.

По факту, представленный прогноз действительно имеет место быть. Текущее повышение цен (за 2018 год стоимость жилья в среднем по Москве увеличилась на 6%) лишь немного перекрывает уровень инфляции в стране (за 2018 год – 4.27%). Если брать в среднем по России, то стоимость недвижимости выросла на 7%.

Анализ московского и ленинградского рынков

Традиционно, бизнес на недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге занимает львиную долю от общего объема рынка. Высокую прибыль и стабильный заработок здесь обеспечивают высокие цены на все виды недвижимости: дома, квартиры, производственные помещения, офисы, земельные участки и т.д.

Так, согласно данным сайта ЦИАН Групп стоимость жилплощади за последние 2 года составила:

Город	Цена за м2 2017 год (тысяч рублей)	Цена за м2 2018 год (тысяч рублей)	Уровень изменений в процентном соотношении
Москва	181,5	192,4	+6%
Санкт-Петербург	111,7	114,5	+3%

Стоимость офисов и прочей коммерческой недвижимости обладает следующими темпами роста: +6% за 2018 год в Москве и +6% за 2018 год в Санкт-Петербурге.

Инвестиции в недвижимость в этих регионах способны гарантировать возможность организовать быстрый или стабильный заработок, практически при нулевых рисках.

Анализ рынка прочих регионов России

Если не учитывать Москву и Санкт-Петербург, то ТОП 5 городов с наибольшей стоимостью недвижимости (квартир и офисов) выглядит следующим образом:

Город	Цена за м2 2017 год (тысяч рублей)	Цена за м2 2018 год (тысяч рублей)	Уровень изменений в процентном соотношении
Сочи	121,3	124,8	+3%
Владивосток	96,3	116,2	+21%
Хабаровск	68,7	76,2	+11%
Казань	70,6	75,5	+7%
Уфа	64,1	69,6	+9%

Цены указаны на жилую недвижимость (дома и квартиры).

Однако при выборе региона для вложения своих инвестиций нужно учитывать не только текущую стоимость помещений, но и динамику роста (снижения) цен. За 2018 год более всего цена помещений поднялась в следующих городах:

Город	Цена за м2 2017 год (тысяч рублей)	Цена за м2 2018 год (тысяч рублей)	Уровень изменений в процентном соотношении
Владивосток	96,3	116,2	+21%
Хабаровск	68,7	76,2	+11%
Пермь	51,6	56,8	+10%
Уфа	64,1	69,6	+9%
Краснодар	55,2	60,3	+9%

В свою очередь, стагнация и падение цен на квартиры наблюдались в городах:

Город	Цена за м2 2017 год (тысяч рублей)	Цена за м2 2018 год (тысяч рублей)	Уровень изменений в процентном соотношении
Ростов-на-Дону	61,7	58,5	-5%
Чебоксары	45,5	44,8	-2%
Тамбов	43,4	42,6	-2%
Калининград	56,4	55,6	-1%
Воронеж	45,4	45	-1%

Прогноз на ближайшие годы

Как видно из представленных таблиц, бизнес на недвижимости в виде покупки квартир актуален только для нескольких регионов, как Владивосток, Хабаровск и Пермь, где наблюдается значительный рост цен в сравнении с прошлыми периодами. Если брать ситуацию по стране в целом, то в ближайшие годы стоимость жилья и коммерческих помещений будет подниматься несущественно, что делает невыгодным инвестиции по формуле: «купил дешевле, продал дороже». В то же время, всегда можно получить доход от сдачи помещений в аренду, но тут основная проблема заработка – срок окупаемости, которая составит несколько десятков лет. А если учесть обслуживание объекта недвижимости и прочие затраты, это выявит дополнительные минусы.

По прогнозам главы аналитического отдела агентства ИРН сниженные темпы роста цен на недвижимость будут актуальны как минимум до 2024 года.

Заключение: Мы не рекомендуем пытаться заработать на недвижимости России, если в собственности не имеется соответствующего объекта. Заработок не превысит той суммы дохода, как если бы вы положили свои активы под банковский процент. Однако в случае с недвижимостью вам обеспечены гораздо большие временные затраты и мелкие трудности.

Обзор зарубежного рынка недвижимости

В плане инвестиций в недвижимость зарубежный рынок более привлекателен. Стабильная экономика сулит большую прибыль при снижении вероятности получить убыток. Кроме того, имея собственную квартиру или дом за рубежом, можно получить вид на жительство соответствующей страны, а в дальнейшем и гражданство. Учитываю внутренний кризис родной страны, второе гражданство – актуальная тема для размышления.

Анализ австрийского рынка, как наиболее стабильного способа, как заработать на инвестициях

В силу ограниченных запасов недвижимости, в первую очередь жилых помещений, для Австрии характерен постоянный высокий спрос на недвижимость, вследствие чего она дорожает. Так, рост цен на дома частного типа за 2018 год составил 7%, на квартиры – 4%. Кроме того, ежегодно растут арендные ставки – до 5%. При этом, темпы инфляции за год составляют всего 1.9-2.1%.

Средняя стоимость одного квадратного метра квартиры в Вене – 3870 евро.

Австрия очень стабильная страна с высоким уровнем жизни и приветливым менталитетом.

Анализ чешского рынка

Одна из основных тенденций чешского рынка – серьезная ограниченность предложения, что и обуславливает стабильный рост цен и увеличение доходов для инвесторов. Согласно отчету Национального банка Чехии, рост цен на квартиры, дома, офисы и прочие помещения в Чехии значительно опережает темпы роста всех прочих стран Евросоюза. Так по состоянию на конец 2017 года стоимость помещений в Чехии выросла на 40% в сравнении с 2010 годом.

В Чехии особенно выгодно вкладывать инвестиции на начальном этапе строительства многоквартирного дома. При условии, что объект будет сдан в течение 1.5 лет, доход инвестора при продаже квартиры может составить 15%. Уровень ежегодной инфляции в стране – 2%. В то же время, в стране наблюдается стабильность арендных ставок, из года в год они остаются примерно на одном уровне.

Средняя стоимость одного квадратного метра помещения в Праге – 4 000 евро.

Заработать на недвижимости Чехии удастся по обеим возможным моделям:

• «купи дешевле, продай дороже»
• «купи и сдай в аренду».

Ежегодно Чехию посещают около 100 млн. человек, 60% из которых задумываются о переезде в страну на ПМЖ.

Эстонский рынок недвижимости – один из самых стабильно развивающихся в мире!

Офисы и жилая недвижимость в Эстонии пользуются повышенным спросом благодаря росту экономического благополучия населения, а также увеличенному уровню частных инвестиций в местную недвижимость (в том числе и от представителей российского бизнеса). За счет спроса, средняя цена в стране выросла почти на 12% за 2018 год. Стоимость квадратного метра помещения в Талине составляет 1960 евро.

Для получения наибольшего дохода рекомендуется вкладывать инвестиции в столице, только здесь наблюдается стабильный прирост населения. В менее крупных городах количество населения ежегодно уменьшается в среднем на 1%.

Анализ французского рынка

Чтобы получить прибыль с французской недвижимости особое внимание нужно уделить столице и региону Лазурного берега. Учитывая высокую популярность этих мест для туристов, здесь можно серьезно заработать на сдаче жилья в аренду. Однако стоимость помещений во Франции одна из самых высоких в Европе, средняя цена квадратного метра в Париже уже почти достигла отметки 10 000 евро.

Германия – лучшее место для приобретения в собственность любого жилья или помещения

Благодаря высоким доходам населения, спрос на жилье в Германии очень высок. Также, на увеличение спроса оказывает влияние наплыв иммигрантов в страну. На данный момент спрос значительно превышает предложение (особенно это касается крупных городов) и застройщики просто не успевают возводить новые объекты. В среднем, ежегодно цена помещений в Германии увеличивается на 9%.

Средняя стоимость квадратного метра в Берлине – 4 320 евро. Однако инвестиции в немецкую недвижимость – это риск. Завышенный спрос создает эффект раздутости цен, которые рано или поздно достигнут своего пика и начнут падать.

Анализ голландского рынка

В Нидерландах сильно ограничено предложения для покупки жилой недвижимости. Так, в 2018 году спрос превышал предложение примерно на 83 000 единиц. Это приводит к стабильному ежегодному росту цен в районе 9-10%.

Средняя цена квадратного метра помещения в городе – 5 000 евро.

Северный Кипр – возможность заработать с нуля, без крупных инвестиций

Турецкая Республика Северного Кипра официально не признана мировым сообществом, тем не менее, страна отличается своей политической и экономической стабильностью и благополучием. Недвижимость в стране постоянно прибывает в цене. Так, с 2103 по 2016 год цены в среднем выросли на 20-25%. Основная причина – небольшие объемы рынка и статус государства. Также следует отметить лояльность застройщиков к покупателям, что влияет на увеличение спроса. Если это нужно, застройщик готов предоставить рассрочку на покупку жилья на срок до 3 лет. Если этого мало, к застройщику можно обратиться с просьбой о кредитовании. Процентная ставка – до 9% годовых. Средняя стоимость одного квадратного метра помещения – 1350 евро, но итоговая сумма сильно зависит от расположения. Значительную роль играет удаленность объекта недвижимости от моря.

Другим важным бонусом Кипра — Вы и ваша семья получают ВНЖ при покупке любой недвижимости.

Существует и другой способ, как заработать на недвижимости без денег.

Подпишитесь на нашу рассылку, и мы вышлем Вам подробную инструкцию в письме.

 

Прогноз на ближайшие годы

Во всех представленных странах не предвидится возможных проблем с рынком недвижимости в ближайшие периоды. Возможное исключение – Германия, где цены уже почти достигли пика своего роста. Также отметим, что на данный момент определенный застой рынка недвижимости наблюдается в Швейцарии, Греции и Италии, куда пока не стоит вкладывать инвестиции.

Варианты доходного бизнеса на недвижимости

Как заработать на недвижимости? Имеется 4 основных способа:

1. Купить помещение дешевле – продать дороже.
2. Сдать помещение в аренду. Подходит как для офисов, так для домов и квартир.
3. Купить земельный участок и построить на нем собственную недвижимость для аренды или продажи.
4. Комплексный подход. Изначально помещение приобретается для сдачи в аренду, однако при повышении стоимости его можно продать.

Перепродажа

Как заработать на недвижимости перепродав ее? Есть несколько актуальный вариантов.

1. Покупка помещения на стадии котлована. Пока объект только начинает строиться стоимость квадратного метра в нем дешевле примерно на 15-30% (в зависимости от страны и региона). После сдачи объекта в эксплуатацию помещение продается по текущей рыночно стоимости. Кроме того нужно учесть, динамику роста цен в регионе. Если она положительная – это дополнительная прибыль. В среднем монолитные дома возводят за 1.5-3 года, панельные – за год.

У этого способа есть важный недостаток – определенный риск, связанный с возможными задержками строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. В некоторых случаях даже готовые дома несколько лет ожидают подключения к коммуникациям. Пока объект не будет сдан, помещение не купят по рыночной стоимости, но если стройка не заморожена, квартиру можно продать и дешевле.

2. Покупка вторичного жилья. Внимание уделяется старым квартирам и квартирам без ремонта. Чтобы получить прибыль от бизнеса помещение нужно привести в порядок: провести косметический ил капитальный ремонт. По возможности рекомендуется обходиться только своими силами при ремонте. Наем профессиональных строителей и отделочников выведет доход в ноль, что сделает этот способ практически нерентабельным.
3. Поиск объявлений о срочной продаже. Многие продавцы ищут возможность продать помещение как можно быстрее с целью срочного получения средств. В таких случаях покупатель с большой долей вероятности сможет договориться о внушительной скидке. Нередко, цена срочной продажи квартир падает на 15-20% от текущей рыночной стоимости.
4. Покупка отдельных комнат в коммунальной квартире. Сумма отдельно взятых комнат в коммуналке примерно на 30-40% ниже стоимости целой квартиры. Если удастся выкупить все комнаты – можно продать квартиру целиком. Здесь же есть 2 сложности. Первая – оформление покупки каждой отдельно взятой комнаты занимает долгий период времени. Вторая – сложно найти покупателя на большие квартиры. Люди охотней приобретают полноценные одно- и двухкомнатные варианты.

Также, чтобы вести бизнес на недвижимости рекомендуется придерживаться следующих правил:

• Для оформления сделки лучше использовать услуги риэлтора и профессионального юриста. Стоимость – от 2% цены продаваемого объекта. Риэлтерское агентство гарантирует грамотное юридическое оформление сделки, что освободит бизнес от возможных неприятных последствий и потери денег.
• Наибольшим спросом на рынке жилой недвижимости пользуются двухкомнатные и просторные однокомнатные квартиры. Дома и квартиры большой площади продаются значительно реже, и поиск покупателя может занять несколько лет. В том числе, для больших помещений сложно найти клиента, готового снять его в аренду.

Статистика продаж жилых помещений в зависимости от количества комнат.

• Если помещение (офис, квартира или дом) долго не продается, его можно сдать в аренду, как долгосрочную, так и краткосрочную.

Как выбрать квартиру для перепродажи

 На итоговую сумму прибыли от бизнеса по перепродаже сильно влияют особенности квартиры. Здесь нужно учитывать, что большинство покупателей – это молодые люди до 30 (или около 30) лет, чаще семейный, которым необходимо свое отдельное жилье. Исходя из этого, наиболее привлекательным вариантом для них будет квартира, отвечающая  следующим параметрам:

• Благоустроенность придомовой территории. Желательно наличие удобной стоянки для автомобилей и детской площадки.
• Наличие рядом социальных объектов, как поликлиника, школа и детский сад.
• Удобная транспортная развязка.
• Красивый вид из окна.

Если бизнес подразумевает инвестиции в новостройки, необходимо обратить внимание на генеральные планы застройки населенного пункта, где, как минимум, будут указаны планируемые к возведению социальные объекты. Также, для перепродажи лучше купить квартиру в монолитном доме. В сравнении с помещением в панельном доме, монолит больше вырастет в цене.

Аренда

Заработок на аренде недвижимости может иметь 2 варианта:

1. Долгосрочная аренда. Подходит для домов, квартир, офисов, коммерческих помещений, складов и т.д. Обладает сразу несколькими преимуществами: стабильный ежемесячный доход, не нужно часто искать новых съемщиков, чтобы сдать помещение, арендатор следит за состоянием объекта. Есть и определенные минусы, главный из них – долгий срок окупаемости. Средняя годовая окупаемость одно- двухкомнатной квартиры – 3-5% в год. Значит, помещение отобьет свою стоимость только через 20 лет. Также есть вероятность нарваться на недобросовестного съемщика, который не будет следить за состоянием помещения, и будет пропускать срок оплаты.
2. Краткосрочная аренда. Такой заработок на аренде недвижимости больше подходит для жилых квартир, которые можно сдать туристам, командировочным работникам и т.д. Потенциальный заработок вырастает на 300%, но при этом нужно постоянно искать новых постояльцев, которые могли бы снять квартиру. Кроме того, в самом помещении постоянно должно быть убрано, должны иметься чистые полотенца и т.д. За квартирой должен ухаживать сам арендодатель.

Как выбрать помещение для сдачи в аренду

Чтобы получить стабильную прибыль, возле квартиры, сдаваемой в аренду, должны находиться остановочные пункты общественного транспорта. Для больших городов очень важна удаленность от станции метро. Также, для сдачи в аренду лучше купить одно- или двухкомнатную квартиру. Трехкомнатные и больше практически не пользуются спросом.

Для офисов и любых других коммерческих помещений, сдаваемых в аренду, очень важен район. Так, помещение под магазин будет востребованным только в месте высокой проходимости людей. Для офиса, в свою очередь, обязательно условие удобного подъезда, как на личном, так и на общественном транспорте.

Строительство собственной недвижимости

Как заработать на недвижимости, имея только земельный участок? Один из самых распространенных вариантов бизнеса – строительство собственных объектов для дальнейшей сдачи в аренду или продажи. Чаще строят торговые центры и одноэтажные многоквартирные дома. Такой бизнес требует серьезных инвестиций (сумма зависит от региона, используемых строительных материалов, особенностей проекта), а расходы покрываются в среднем в течение 10 лет. Если продать объект сразу, можно сделать минимум x2 прибыли.

Комплексный подход

Данный вариант подразумевает сдачу помещения в аренду (краткосрочную или долгосрочную) и его последующую продажу при достаточном увеличении цены. Так, стоимость помещения может увеличиться за счет увеличенного спроса населения, развития качественной инфраструктуры вокруг объекта и т.д.

Как заработать в России с минимальными собственными вложениями? Действующая схема

Основная суть заработка – перепродажа квартиры приобретенной в ипотеку. Покупать жилье нужно на стадии котлована, пока оно только строится и имеет невысокую стоимость. Продавать – после того, как объект будет сдан в эксплуатацию. По такой схеме женщина из Москвы в 2018 году заработала чистые 4 миллиона рублей (с учетом расходов на оплату ипотеки) на перепродаже 3 квартир в Подмосковье. Средний чистый доход равен 15-20% годовым. Для сравнения можно взять проценты по депозитам в банках России, которые не превышают 11% годовых.

Отмечается, что получение ипотеки снижает степень риска не сдачи объекта в эксплуатацию. Банк выдаст кредит на покупку квартиры, только если доверяет застройщику объекта, проверяя его по своим каналам.

Куда инвестировать деньги в России со 100% гарантией дохода и стабильности!

Рассмотрим наиболее популярные варианты.

Москва

Жилая недвижимость

Прогнозируется, что помещения жилой недвижимости в ближайшие годы станут заметно дешевле. По оценкам агентства ИРН к 2024 году реальная средняя стоимость новостроек снизится на 15-20% по отношению к нынешней. В то же время, объекты вторичного жилья не потеряют в цене и останутся на текущем уровне стоимости. Во многом это связано с низкой платежеспособностью населения и уменьшением спроса. Также, среди причин называется достижение пика цен на местную недвижимость.

Прогноз стоимости аренды жилой недвижимости более благоприятный. Здесь наблюдается стабильный рост цен в районе 5% в год. В тоже время, это лишь на 0.7% перекрывает уровень инфляции. По состоянию на начало 2019 года, средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры недалеко от станции метро составляет 46 500 рублей. Основная причина слабых темпов роста стоимости – низкая платежеспособность населения и увеличение количества арендодателей. Теперь, чтобы получить заработок на аренде недвижимости в Москве нужно привлекать съемщика хорошим предложением. Именно арендатор стал ключевой фигурой на рынке.

Коммерческая недвижимость

За неполный 2018 год объемы рынка аренды коммерческой недвижимости снизились примерно на 6%. Это привело к закономерному росту цен на те же 6% в сравнении с 2017 годом.

Наибольшей популярностью для сдачи в аренды пользуются офисы. На втором месте складские помещения и на третьем – торговые помещения.

Следует также отметить, что аналитики компании Cushman&Wakefield предсказывают скорый рост стоимости аренды коммерческой недвижимости по всей России. За 6 лет реальные арендные ставки могут вырасти на 20% по отношению к сегодняшнему уровню.

Объем рынка-купли продажи коммерческой недвижимости также снизился, но уже на 16%. Это привело к значительному скачку цен +11% за год.

Наибольшей популярностью на рынке также пользуются офисы. Второе место занимают торговые помещения, третье – складские помещения.

Итог по Москве

В ближайшие годы бизнес на недвижимости в Москве лучше строить на инвестициях в коммерческую недвижимость. Это принесет больший доход в сравнении с жилыми помещениями.

Санкт-Петербург

Жилая недвижимость

Рост цен на квартиры в Санкт-Петербурге сильно замедлился в 2014. Начиная с этого года, рост цен на жилье в городе в среднем составил 2.5% за год, что еще меньше, чем в Москве.

Однако в отличие от столицы, стоимость недвижимости в Санкт-Петербурге не достигла своего максимума, а значит, она не будет падать в цене. Если сейчас вложить инвестиции, то в ближайшем будущем вряд ли стоит ожидать серьезной прибыли, но в то же время, вложение позволит сохранить свои сбережения.

Чтобы снять в аренду двухкомнатную квартиру нужно заплатить в среднем 34 900 рублей. Сумма выросла на 5% в сравнении с прошлым годом. В будущем предсказывается такой же стабильный рост стоимости аренды в районе 5-6% за год.

Коммерческая недвижимость

Анализ рынка коммерческой недвижимости показывает уменьшение объема продаваемых и сдаваемых в аренду помещений. Благодаря этому цена на покупку выросла на 6%, стоимость аренды – на 10%.

Итог по Санкт-Петербургу

Инвестиции в жилую недвижимость помогут сохранить собственные сбережения, с возможностью приумножить их в будущем с повышением платежеспособности населения и увеличением спроса. В данном случае имеет смысл применять комплексный подход ведения бизнеса: изначально жилье сдается в аренду, а с повышением цены – продается.

Рынок коммерческой недвижимости остается стабильным. Здесь можно инвестировать средства во всех направлениях, как для сдачи помещений в аренду, так и для их продажи.

Прочие регионы

Среди прочих регионов Российской Федерации нужно отметить Сочи. Курортный город с великолепной инфраструктурой, оставшейся после Олимпиады 2014 года – один из наиболее привлекательных вариантов для организации бизнеса на недвижимости. За последние 4 года рост цен в среднем составил 7%. По состоянию на начало 2019 года один квадратный метр помещения стоит 76 340 рублей.

Из других курортных городов стоит отметить Геленджик, где также наблюдается стабильный рост стоимости квартир в последние 4 года. Средний прирост составил 5.5%. С другой стороны, недвижимость в Ялте и Крыму начала дешеветь. Тем не менее, курортные города всегда позволяют заработать на посуточной аренде во время туристического сезона.

Помимо курортных городов, имеет смысл вкладывать инвестиции в регионы России, где наблюдается  хороший рост стоимости. Топ 5 городов с наибольшим ростом цен за 2018 год выглядят так:

1. Владивосток +21%.
2. Хабаровск + 11%.
3. Пермь +10%.
4. Уфа +10%.
5. Краснодар +9%.

Что касается коммерческой недвижимости, то, как уже указано выше, по прогнозам компании Cushman&Wakefield реальная стоимость аренды в ближайшие 5-6 лет в среднем по стране вырастет на 15-20%.

Как заработать на иностранной недвижимости

Как заработать на зарубежной недвижимости? Основной вариант – это сдача жилья в аренду. Однако помимо этого нужно учитывать, что свое жилье за границей поможет получить вид на жительство от государства (если это необходимо). Также, имея  жилье в курортном городе можно не тратиться на проживание в отелях на период отпуска. Что нужно учесть для определения потенциальной прибыли с аренды квартиры.

Рыночная стоимость зарубежной недвижимости

Первый критерий определения рентабельности бизнеса – затраты на приобретение помещения. Средняя стоимость одного квадратного метра в европейских столицах составляет:

Город	Средняя стоимость одного квадратного метра в евро
Вена	3870
Париж	9730
Талин	1960
Прага	4000
Берлин	4320
Амстердам	5000
Северный Кипр	1350

Обращаем внимание, что указана усредненная цена одного квадратного метра помещения по состоянию на начало 2019 года. С течением времени цена будет неизбежно повышаться.

Эту статью расходов нужно дополнить также тратами на оформление сделки. Так, в зависимости от вида жилья (первичное или вторичное) во Франции дополнительно взимается от 2 до 7% общей стоимости недвижимости. В эту сумму входят услуги нотариуса, оформлявшего следку и государственные налоги.

Стоимость аренды помещения

Следующим пунктом нужно рассчитать, сколько можно выручить, если сдать квартиру в аренду. Заработок сильно зависит от типа аренды: посуточная (подходит для туристических регионов) или долгосрочная (подходит для всех прочих мест).

Город	Средняя стоимость однокомнатной квартиры в аренду на сутки в евро
Вена	100
Париж	125
Талин	60
Прага	65
Берлин	100
Амстердам	110
Северный Кипр	60

Указанная стоимость является усредненной.

Дополнительные расходы

К дополнительным расходам следует отнести следующие траты:

1. Коммунальные платежи. Размер коммунальных сильно зависит не только от страны, но также от региона и особенностей квартиры.
2. Налоги. В том числе налог на недвижимость и налог на прибыль, получаемую при сдаче квартиры в аренду.
3. Расходы на рекламу. Например, если разместить объявление о сдаче квартиры в аренду на сайте booking.com, то с каждой сделки нужно оплачивать 18% в пользу ресурса.
4. Расходы на содержание помещений: уборка, замена постельного белья и прочее. Можно заключить договор с риэлтерским агентством в стране и дополнительно оплачивать фиксированную сумму, или процент от получаемой прибыли. В среднем – от 5% общего дохода. Также, через риэлтерское агентство можно искать новых клиентов.

Сезонность

При сдаче квартиры в аренду в туристическом регионе нужно учитывать сезонность наплыва туристов. В среднем, как на зимних, так и на летних курортах сезон составляет 120 дней. В другое время найти клиентов для посуточной сдачи жилья будет сложно (не касается круглогодичных туристических регионов). В свою очередь, сезон делится на 2 отрезка: высокий – в среднем 90 дней, когда наплыв туристов наиболее велик, и низкий – 30 дней, когда количество туристов значительно меньше.

Расчет чистой прибыли от вложений

Как заработать на зарубежной недвижимости и сколько будет окупаться одна квартира? Рассчитаем прибыль и срок окупаемости для условной квартиры в Париже.

1. Средняя стоимость одного квадратного метра жилья – 9 730 евро. Условная однокомнатная квартира на 36 квадратов обойдется в 350 280 евро. Плюс нужно будет оплатить услуги нотариуса за оформление сделки и государственный налог в размере примерно 14 000 евро. Итоговая сумма покупки – 364 280 евро.
2. Средняя цена аренды однокомнатной квартиры в городе – 125 евро. Париж привлекает туристов круглый год, однако в зимний период город посещает меньшее количество туристов. Условно можно выделить 92 дня лета – как высокий сезон, и оставшиеся 273, как низкий сезон. Максимальный заработок квартиры за лето – 11 500 евро, за весь остальной год – 34 125 евро. Однако обеспечить постоянный, бесперебойный поток клиентов просто невозможно, поэтому для расчета применяются понижающие коэффициенты. Верхний сезон – 0.7 (примерно 70% времени квартира снята постояльцами), нижний сезон – 0.5. Итого за лето можно выручить 8 050 евро, за оставшийся год – 17 060. «Грязная» прибыль за год – 25 110 евро.
3. Из получившейся суммы нужно вычесть все побочные расходы. Среди них:

• Налог на аренду. С жилья, сдаваемого туристам, оплачивается 30%. В нашем случае – это 7 533 евро.
• Оплата услуг риэлтерского агентства (уборка, реклама, заключение договоров и т.д.). Сумма – около 5 000 евро.
• Оплата коммунальных и налога на недвижимость. Общая сумма – около 5 000 евро.

4. За вычетом всех указанных трат остается 7 577 евро чистой прибыли. Ежегодно стоимость аренды жилья в Париже вырастает примерно на 4%. В таком случае прибыли полностью покроет расходы примерно через 20-25 лет.

Как итог

Как заработать на недвижимости? Все способы можно разделить на 2 условные категории: краткосрочный и долгосрочный. Краткосрочный – это, прежде всего, покупка и последующая перепродажа помещений. В том числе, данный способ позволяет заработать даже без серьезных собственных вложений (покупка квартиры в ипотеку на начальной стадии строительства дома и последующая перепродажа после сдачи объекта в эксплуатацию).

Долгосрочный – это аренда. Полностью стоимость жилого помещения, сдаваемого в аренду, отобьется не раньше, чем через 15 лет. Чем больше комнат и больше площадь жилья – тем дольше будут возвращаться средства. Стоимость коммерческой недвижимости может окупиться уже за 10 лет. Аренда – это выгодное долгосрочное вложение средств по принципу депозита в банке, однако при этом инвестор практически не рискует потерять активы (как может случиться с депозитом из-за банкротства банка). Даже если жилье начало падать в цене, рано или поздно его цена снова станет расти.

В начале бизнеса особое внимание нужно уделить региону. Зарубежный рынок привлекает своей стабильностью и гарантированной доходностью. Местный, российский рынок ближе и у граждан есть больше возможностей для осуществления своих идей (как продажа квартиры, взятой в ипотеку).